قرار تعقيبي عدد 35164.2016 بتاريخ 07 جانفي 2017 : "تعديل معين الكراء التجاري بين حرية التعاقد والنظام العام الاقتصادي: شروط الترفيع أو الحط ودور القضاء في تحديد الكراء العادل

Principe juridique

1. لمبادئ القانونية المستخرجة أولًا: في الاتفاق على تعديل معين الكراء يجوز لأطراف عقد الكراء التجاري الاتفاق على مختلف شروط العلاقة الكرائية، ومن بينها إدراج زيادة دورية في معين الكراء بنسبة مئوية سنوية. الاتفاق على زيادة سنوية في معين الكراء لا يحرم الطرفين من حق طلب التعديل القضائي للكراء بالترفيع أو الحط متى توفرت الشروط القانونية لذلك. لا يعتبر الشرط التعاقدي المتعلق بالزيادة السنوية مانعًا من تطبيق الأحكام القانونية المتعلقة بمراجعة معين الكراء التجاري. للقواعد المنظمة للكراء التجاري ارتباط بالنظام العام الاقتصادي باعتبارها تهدف إلى حماية الأصل التجاري وضمان استمراره وتحقيق التوازن بين مصالح المؤجر والمتسوغ. ثانيًا: في شروط تعديل معين الكراء يختلف الترفيع الاتفاقي في معين الكراء عن التعديل القضائي الذي يخضع للشروط والضوابط المنصوص عليها بالقانون عدد 37 لسنة 1977. يشترط لقبول طلب تعديل معين الكراء التجاري توفر الأسباب القانونية التي تبرر الترفيع أو الحط وفق أحكام القانون المنظم للعلاقة الكرائية. لا يمكن التمسك بشروط الفصل 25 من القانون عدد 37 لسنة 1977 المتعلقة بالتغييرات الاقتصادية إلا إذا كان طلب التعديل مؤسسًا عليه. العبرة في تحديد الأساس القانوني لطلب تعديل معين الكراء بمضمون التنبيه الموجه من الطالب وليس بمجرد ادعاء الطرف الآخر. ثالثًا: في تقدير الكراء العادل يتم تقدير الكراء التجاري العادل بالاعتماد على عناصر موضوعية تتعلق خاصة بحالة العقار ومساحته وموقعه والمرافق الموجودة به والتكاليف المحمولة على المتسوغ. تعتبر المقارنة بين المحل موضوع النزاع والمحلات التجارية المماثلة له من العناصر الأساسية في تقدير قيمة الكراء العادل. يراعى عند تحديد تطور قيمة الكراء التجاري عناصر غلاء المعيشة وتطور الأسعار ومدخول العقار والظروف الاقتصادية المحيطة به. يعد تقرير الاختبار وسيلة فنية لتحديد تطور ظروف الكراء متى كان مبنيًا على المعايير والعناصر المعتمدة قضائيًا. لمحكمة الموضوع سلطة تقدير نتائج الاختبار والأخذ بها متى اطمأنت إلى سلامة أعمال الخبير ومطابقتها للمعايير القانونية.