Dans le cadre de l’amélioration du climat de l’investissement et pour plus d’efficacité dans la réalisation des projets industriels, la procédure applicable au changement de vocation des terres agricoles en vue de réaliser des opérations d’investissement direct au sens de la Loi n° 2016-71 du 30 septembre 2016 portant loi de l’investissement, a été considérablement assouplie depuis 2019.
Il convient de préciser à ce propos que l’article 3 de la Loi n° 2016-71 du 30 septembre 2016 portant loi de l’investissement, a défini l’investissement direct, comme étant « toute création d’un projet nouveau et autonome en vue de produire des biens ou de fournir des services ou toute opération d’extension ou de renouvellement réalisée par une entreprise existante dans le cadre du même projet permettant d’augmenter sa capacité productive, technologique ou sa compétitivité ».
Ce processus d’assouplissement s’est déroulé en deux temps :
-Dans un premier temps (en 2019) :
Suite à la modification de la loi n° 83-87 du 11 novembre 1983 relative à la protection des terres agricoles, par la loi n° 2019-47 du 29 mai 2019, relative à l’amélioration du climat de l’investissement, (notamment par l’ajout d’un article 8 ter), le changement de vocation de ces terres n’est plus soumis à l’autorisation du ministre de l’agriculture, mais au seul avis de la commission technique consultative régionale des terres agricoles territorialement compétente.
La commission est tenue de répondre à la demande de changement de vocation, dans un délai maximum de trois mois à compter du dépôt de la demande.
-Dans un deuxième temps (en 2022) :
Suite à la modification de l’article 8 ter de la loi n° 83-87 du 11 novembre 1983 relative à la protection des terres agricoles, par le décret-loi n° 2022-68 du 19 octobre 2022 (édictant des dispositions spéciales pour l’amélioration de l’efficacité de la réalisation des projets publics et privés), l’article 8 ter (nouveau) dispose qu’après l’expiration du délai de 3 mois, le dossier est automatiquement transmis à la Commission des autorisations et des agréments relevant de l’Instance tunisienne de l’investissement, et l’autorisation de changement de vocation, est alors accordée d’office, après que la Commission ait au préalable vérifié si les conditions et les délais requis aient été respectés.
Ainsi, à compter du 21 octobre 2022 (date d’entrée en application du le décret-loi n° 2022-68 du 19 octobre 2022 ayant modifié l’article 8 ter susmentionné), avant d’implanter un projet industriel sur un terrain à vocation agricole, il faut qu’au préalable le promoteur du projet ou le représentant légal de la société propriétaire du projet, demande le changement de la vocation agricole dudit terrain, à l’Administration, qui dispose de 3 mois pour statuer, et passé ce délai, l’autorisation de changement de vocation est accordée d’office par la Commission des autorisations et des agréments après vérification par cette dernière du respect des conditions et des délais requis.
Il découle de ce qui précède, que les projets industriels ayant été implantés sur des terres à vocation agricole avant le 21 octobre 2022, sans changement de vocation préalable sont considérés comme des projets industriels implantés illégalement.
Cependant, et afin d’encourager la réalisation de projets industriels et de redynamiser ainsi l’activité économique, certains terrains à vocation agricole sur lesquels ont été implantés des projets industriels avant le 21 octobre, pourraient, a postériori, faire l’objet d’un changement de vocation, et ce en application de l’article 28 du décret-loi n° 2022-68 du 19 octobre 2022, à condition toutefois, que lesdits projets répondent à des critères et remplissent des conditions spécifiques.
Ces critères et conditions viennent d’être fixés par l’arrêté de la ministre de l’industrie du 3 mai 2023, fixant les conditions et les critères adoptés pour le changement de vocation des terres agricoles sur lesquelles sont implantés des projets industriels.
L’arrêté susmentionné a défini la notion de « projet industriel », comme étant toute « action d’investissement dans le domaine de l’industrie ou les services connexes conformément à la nomenclature d’activités Tunisienne »
I/ Projets industriels concernés par cet avantage
Outre le fait que le projet doit avoir été implanté sur la terre agricole avant le 21 octobre 2022, il faut que :
- La capacité d'employabilité du projet ne soit pas inférieure à 50 emplois ;
- L’efficacité économique et sociale du projet soit assurée ;
- La situation fiscale de la société propriétaire du projet ait été régularisée ou soit en cours de régularisation ;
- La surface fonctionnelle du projet ne soit pas inférieure à 1500 m2 ;
- Le projet respecte les obligations liées au domaine public et à ses servitudes ;
- Le projet assure la protection du terrain contre les inondations, préserve l’environnement et observe les règles de sécurité.
2/ Procédure de changement de vocation de la terre agricole
Le demandeur de changement de vocation de la terre agricole, à savoir le promoteur du projet ou le représentant légal de la société propriétaire du projet, doit déposer un dossier auprès de l’Instance Tunisienne de l’Investissement contenant des documents spécifiques.
Parmi ces documents :
- Un résumé du projet industriel implanté sur le terrain objet de changement de vocation agricole (capacité d'employabilité permanente et non permanente, faisabilité économique et sociale etc…) ;
- Le titre foncier du terrain objet du changement de vocation agricole ;
- Les états financiers des trois dernières années etc…
Les demandes de changement de vocation sont soumises au Comité des agréments et des approbations créées auprès de l’Instance Tunisienne de l’Investissement pour avis.
L’avis du comité des agréments et des approbations est soumis au Conseil supérieur de l’investissement pour approbation.
Après approbation du Conseil supérieur de l’investissement, le changement de vocation agricole, s’effectue en vertu d’un arrêté conjoint des ministres chargés de l’agriculture et de l’urbanisme.
3/ Possibilité d’annulation de l’arrêté de changement de vocation
Après la promulgation de l’arrêté de changement de vocation agricole, l’Instance Tunisienne de l’Investissement, se réserve le droit, dans certains cas, de saisir le Comité des agréments et des approbations, pour une éventuelle annulation de la décision de changement de vocation agricole du terrain concerné.
Parmi les cas d’annulation de la décision de changement de vocation :
- Changement de la nature de l’activité ;
- Non-respect des conditions environnementales ;
- Cessation d’activité sans justification légale ;
- Extension de la superficie au détriment des terres agricoles sans respect de la législation et de la réglementation en vigueur.
L’annulation de la décision de changement de vocation est prise par arrêté conjoint des ministres chargés de l’agriculture et de l’urbanisme sur demande motivée de l’instance tunisienne de l’investissement.